فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده در اصل به معنای بر هم زدن عقدی است که با توجه به قانون اجرا شده است. بنابراین هر قراردادی که بین طرفین بسته شده باشد، به وسیله فروشنده قادر به برهم زدن است. این قانون باعث می شود تا طرفین به قرارداد پایبند شوند. البته لازم به ذکر است که این کار تنها در مواردی امکان پذیر است که قانون به آن اجازه می دهد.
اصل این قرارداد به این صورت است که هیچ یک از طرفین قادر به برهم زدن قرارداد به صورت یک جانبه نیستند. با توجه به قانون ۲۱۹، عقودی که با توجه به قوانین بین طرفین ایجاد شده است، قائم مقام آن ها لازم الاجراست. مگر آن که با توجه به شرایط قانونی فسخ شود که هر دو طرفین برای فسخ آن رضایت داشته باشند. در واقع فسخ مبایعه نامه برای آینده می باشد.
براین اساس که در صورت فسخ آن، تمامی منافع و خسارات ایجاد شده از مال به خریدار اولیه باز می گردد. بهتر است بدانید که این فسخ در بیشتر مواقع به کیفیت تنظیم و نحوه نوشتن متن نیز بستگی دارد. بهتر است که فسخ را با اقاله، انفساخ و بطلان یکسان ندانید. چرا که آن ها با یکدیگر متفاوت هستند. البته لازم به ذکر است که فسخ مبایعه نامه در بیشتر موارد با توجه به مسائلی که در رابطه با آن ها صحبت خواهیم کرد امکان پذیر نیست.
مبایعه نامه به چه معناست؟
قبل از آنکه برای فسخ مبایعه نامه اقدام کنید ابتدا باید بدانید که اصلاً مبایعه نامه چه معنایی دارد. در واقع به بیعت کردن و یا تنظیم قرارداد برای انتقال یک مال اعم از مال منقول یا غیرمنقول در ازای گرفتن پول مبایعه نامه گفته می شود.
پس زمانی که فردی از طرفین معامله مالی را برای فروش در نظر گرفته باشد و قیمتی را برای آن تعیین کرده باشد شرایطی برای توافق در بین آن ها تعیین می گردد که نهایت آن تنظیم یک مبایعه نامه است. همیشه لازم نیست که این عقد به صورت مکتوب تنظیم شده باشد. به شرط آنکه شرایط برشمرده تعیین گردد عقد می تواند به صورت شفاهی باشد. البته تنها عقد مکتوب مبایعه نامه نامیده می شود.
بهتر است بدانید که قسمت های تشکیل دهنده یک مبایعه نامه قانونی به ترتیب شامل طرفین قرارداد، موضوع و مشخصات مورد معامله، ثمن معامله، شرایط مربوط به تنظیم سند، شرایط تسلیم مورد معامله، آثار قرارداد و فایل متعاملین می باشد.
موارد فسخ مبایعه نامه به وسیله فروشنده
بهتر است بدانید که موارد یا قوانینی در رابطه با فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده وجود دارند که بهتر است با آن ها آشنا شوید. طبق قانون ۳۹۶ مدنی همه مواردی که در فسخ قرارداد ذکر شده اند، قابل اجرا نخواهند بود. این موارد تنها مختص به مشتری می شوند. همچنین در این قانون ((خیار)) که مترادف اختیار محسوب می شود، برای ذکر کردن موارد فسخ به کار برده می شوند و دارای ریشه فقهی می باشند.
شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده چگونه اعمال می شود؟
همانطور که می دانید مبایعه نامه یک قرارداد مکتوب شده است که فروشنده در آن مالی را به خریدار در ازای عوض مشخصی به فروش می رساند. بنابراین زمانی که به هر دلیلی فروشنده از فروش مال خود منصرف شد می تواند برای فسخ مبایعه نامه اقدام کند. البته همانطور که ذکر شد فسخ کردن مبایعه نامه به راحتی ممکن نیست. از آنجایی که موارد بحث و گفتگوی ما در این مقاله شرایط فسخ مبایعه نامه می باشد بهتر است که با آن ها آشنا شوید. به این ترتیب این شرایط از ابتدای انعقاد قرارداد تا زمان فسخ آن به صورت زیر می باشد:
- موارد فسخ در قرارداد نباید ساقط شده باشند.
- بعد از آنکه حق فسخ تحقق بخشید صاحب اختیار فسخ نباید از تصمیم خود منصرف شده باشد.
- فروشنده یا همان صاحب حق فسخ باید تصمیم خود را به وسیله ارسال کردن اظهارنامه برای فسخ مبایعه نامه به خریدار اعلام کند.
- در نتیجه زمانی که خریدار از فسخ مبایعه نامه خودداری کند فروشنده می تواند از راهکارهای حقوقی و قضایی برای طرح دعوی فسخ مبایعه نامه در دادگاه اقدام کند.
به صورت کلی شرایط فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده را می توان به صورت زیر دسته بندی کرد:
قصد
فسخ کننده خریدار یا فروشنده باید برای برهم زدن یا انحلال قرارداد یا مبایعه نامه تصمیم بگیرند.
رضا
فسخ کننده یا خریدار یا فروشنده باید برای فسخ مبایعه نامه مبایعه نامه را امضا کرده و فسخ کنند که اگر این کار صورت بگیرد این فسخ فاقد اثر حقوقی می باشد.
اهلیت
فسخ کننده خریدار یا فروشنده باید دارای اصلیت برای فسخ مبایعه نامه باشند. همچنین فرد نباید از نظر عقلی و سن دچار مشکل باشد.
درج حق فسخ قرارداد در مبایعه نامه
در تمام مبایعه نامه ها می توان یک بند اضافه را مکتوب کرد که به وسیله آن طرفین می توانند در یک زمان مشخص شده با رعایت کردن قوانین وضع شده و با ارائه کردن دلایل موجه مبایعه نامه را امضا کرده و فسخ کنند.ا لبته لازم است بدانید که فسخ کردن یک طرف تنها در زمانی امکان پذیر است که این در متن قرارداد ذکر شده باشد.
منظور از خیار فسخ مبایعه نامه چیست؟
یکی از انواع اصطلاحات حقوقی که به معنای حق فسخ مبایعه نامه است خیار فسخ می باشد. در واقع در لغت به معنای اختیار است. بهتر است بدانید که انواع اختیاراتی که وجود دارد هم برای فروشنده و هم برای خریدار می باشند.
البته بهتر است بدانید که در این نوشته تنها شرایط فسخ برای فروشنده ذکر شده است. از جمله انواع خیار فسخ می توان به موارد ذکر شده در زیر اشاره کرد:
خیار عیب
این نوع خیار همانطور که از نام آن مشخص است در صورتی امکان پذیر است که کالا یا معامله انجام شده با عیب و نقص روبرو شده باشد. با توجه به قانون ۴۲۲ ماده مدنی اگر بعد از انجام معامله مشخص شود که کالا یا موضوع مورد معامله دارای نقص بوده است مشتری در معامله مختار است.
بهتر است بدانید که تمامی احکام برای خیار عیب برای فروشنده وجود دارد. البته لازم است بدانید که این نوع خیار از آنجایی به نفع فروشنده است که متوجه شود عوضی که در مقابل مالی که به فروش رسانده است دریافت کرده دارای عیب بوده و از آن آگاه نبوده است. پس می تواند معامله را بر هم زند چرا که مالی که دریافت شده باید سالم و در ملکیت فرد باشد.
خیار تخلف از شرط
اگر خریدار مشخص کند که کاری که انجام می دهد باید دارای ویژگی های خاصی باشد ولی به شرط خود عمل نکند فروشنده می تواند با توجه به شرایطی که وجود دارد معامله را بر هم زند.
خیار تدلیس
این به معنای صورت گرفتن یک فریب کاری در معامله می باشد به این صورت که اگر معامله ای که خریدار انجام می دهد سبب شود که فروشنده فریب بخورد فروشنده میتواند به فسخ قرارداد یا مبایعه نامه بپردازد
خیار تاخیر ثمن
این نوع فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده به انجام معاملات نقدی و مختص به فروشنده اختصاص پیدا می‌کند. زمانی که سه روز بعد از انعقاد قرارداد خریدار عوض معامله یا ثمن معامله را پرداخت نکند یا پولی که باید پرداخت کند را به تاخیر بیندازد فروشنده می تواند به فسخ مبایعه نامه بپردازد.
خیار مجلس
این نوع فسخ قرارداد توسط فروشنده به زمانی اختصاص پیدا می‌کند که فروشنده فقط تا قبل از ترک محل توافق و قبل از جدا شدن از خریدار از انجام معامله منصرف شده باشد. برنامه ای می تواند بدون هیچ اقامه و هیچ دلیلی معامله را فسخ کند.
خیار غبن
از آنجایی که فروشنده به هر دلیلی دچار ضرر و زیان مالی شود می تواند معامله را فسخ کند. غبن به معنای ضرر و زیان مالی می باشد.
خیار شرط
فروشنده در این نوع خیار می تواند برای خودش یا شخص ثالثی خارج از قرارداد حق فسخ را قرار دهد. برای نمونه در قرارداد خود می تواند ذکر کند که اگر بین دو نفر این قرارداد تنظیم شود می توانید به وسیله شخص ثالث به فسخ معامله بپردازید.
بهتر است بدانید که انواع خیار برای فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده وجود دارند که قبل از هر چیزی باید از آن ها اطلاعات کسب کنید. در این بخش سعی کردیم شما را با تعداد محدودی از آن ها آشنا کنیم.
کلام آخر
مبایعه نامه یک قرارداد بسیار مهم است که بین فروشنده و خریدار تنظیم می گردد. بر این اساس شرایط خاصی وجود دارند که هر یک از آن ها می‌توانند به فسخ قرارداد خود بپردازند. هدف ما در این بحث فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده است. همانطور که ذکر شد این کار به راحتی امکان پذیر نیست ولی با توجه به شرایط ذکر شده می توانید به هدف خود دست پیدا کنید. تنها کافی است در این مسیر بی گدار به آب نزنید و با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا بتوانید پرونده خود را در کوتاهترین زمان ممکن به نتیجه برسانید.
